prawobudowlane

Pozwolenie na budowę: co zmieniło się po nowelizacji prawa?

prawo-budowlane

Ponad rok temu weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która miała znacząco odmienić los Polaków przymierzających się do budowy domów. Jej celem miało być uproszczenie formalności związanych z rozpoczęciem budowy – w tym likwidacja konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę – a dzięki temu wyraźne skrócenie czasu oczekiwania na możliwość wbicia w ziemię pierwszej łopaty.

 

Nowelizacja przepisów otworzyła dwie drogi rozpoczęcia prac budowlanych – z pozwoleniem na budowę oraz bez pozwolenia, ale za to z koniecznością zgłoszenia. Dowiedz się, w jakich przypadkach trzeba będzie nadal uzyskać pozwolenie na budowę, a kiedy obędzie się bez tego wniosku.

 
Kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane?
W myśl nowego prawa nie potrzeba składać wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, gdy planujemy budowę wolnostojącego jednorodzinnego domu, który w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Zgłoszenie wystarczy też w przypadku budowy wolnostojących parterowych budynków gospodarczych, a także garaży, altan czy oranżerii, pod warunkiem, że ich powierzchnia nie będzie przekraczała 35 metrów kwadratowych. Pozwolenia na budowę wymagać nie będą też m.in. wiaty do 50 metrów kwadratowych, przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 metra sześciennego na dobę, szamba, przydomowe baseny i oczka wodne do 50 metrów kwadratowych.

 
Jakie obiekty wymagają pozwolenia na budowę?
Bez „starej” procedury pozwolenia na budowę nie obędziemy się w przypadku chęci wybudowania szeregowca lub bliźniaka, a także wolnostojących budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie mieści się na działce. Pozwolenia na budowę nadal będą wymagać także budynki gospodarcze i domki letniskowe o powierzchni powyżej 35 metrów kwadratowych, a także obiekty usługowe, wielorodzinne i remonty nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków.

 
Kiedy nie musisz nawet zgłaszać chęci przeprowadzenia prac budowlanych?
Kolejną nowością, jaką wprowadziła w życie nowelizacja prawa, było wyszczególnienie kategorii obiektów, których budowa nie musi być nawet zgłaszana organom administracyjnym. Są to między innymi altany i obiekty gospodarcze na Rodzinnych Ogrodach Działkowych (do powierzchni 35 metrów kwadratowych oraz wysokości 5 metrów przy dachach stromych i 4 metrów przy dachach płaskich), a także ogrodzenia do wysokości 2,2 metra czy montaż pomp ciepła i urządzeń fotowoltaicznych.

 
Pozwolenie na budowę – procedura
Aby móc rozpocząć budowę korzystając z procedury pozwolenia na budowę, musimy w pierwszej kolejności uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeśli dla danej działki nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie trzeba przygotować projekt budowlany i złożyć go w starostwie lub urzędzie miasta powiatowego wraz z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę. W tej dokumentacji nie może zabraknąć oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.
Urząd zweryfikuje następnie czy otrzymał wszystkie wymagane dokumenty i w razie potrzeby wezwie do ich uzupełnienia.
Decyzja o pozwoleniu na budowę (lub sprzeciw) zostanie wydania w ciągu 65 dni od złożenia wniosku. Od niej przysługuje odwołanie, które należy wnieść w ciągu 14 dni od otrzymania decyzji. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku należy zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz projektanta, który odpowiada za zgodność realizacji z projektem. Gdy budowa zostanie zakończona, ponownie musimy zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Organ ten, w przypadku spełnienia wszystkich wymogów, wyda pozwolenie na użytkowanie budynku.

 
Zgłoszenie prac budowlanych – procedura
Podobnie jak w przypadku starań o pozwolenie na budowę, należy w pierwszej kolejności uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, jeśli dla danej działki nie przewidziano miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Opracowany projekt budowlany należy zgłosić w starostwie (urzędzie miasta) wraz z wymaganymi dokumentami, w tym oświadczeniem o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Zarówno w przypadku procedury zgłoszenia, jak i pozwolenia na budowę, w myśl nowelizacji prawa, projekt musi być złożony w czterech egzemplarzach – dwa dla inwestora, jeden dla organu zatwierdzającego oraz jeden dla nadzoru budowlanego.
W tym przypadku obowiązuje tzw. milcząca zgoda, oznaczająca, że jeśli urząd w ciągu 30 dni nie zgłosi sprzeciwu, można po upływie tego terminu rozpocząć prace budowlane. O robotach musi zostać powiadomiony powiatowy inspektor nadzoru budowlanego oraz projektant. Po zakończeniu prac powiadomiony o tym fakcie inspektor nadzoru budowlanego, w przypadku spełnienia wymogów, wyda zgodę na użytkowanie.

 
Z sąsiadem za pan brat
Uproszczone procedury nie pomogą, jeśli naszym budowlanym planom sprzeciwi się sąsiad. Aby uniknąć wydłużenia w ten sposób całej procedury, najlepiej porozumieć się z nim jeszcze przed zgłoszeniem chęci przeprowadzania prac budowlanych w odpowiednim urzędzie.
Nowelizacja prawa budowlanego: mniej formalności, oszczędność czasu, ale… nieduże zainteresowanie
Nowelizacja Prawa budowlanego weszła w życie 28 czerwca 2015 roku, jednak nadal wielu Polaków nie korzysta z uproszczonego rozwiązania. Według danych GUS w 2016 roku większość domów jednorodzinnych powstanie w oparciu o „starą” procedurę pozwolenia na budowę. Być może wynika to ze słabego rozpowszechnienia informacji na ten temat, a być może wielu osobom taka możliwość nie przynosi spodziewanych korzyści.

 
Podsumujmy zatem – kiedy lepiej złożyć wniosek o pozwolenie na budowę, a kiedy zgłoszenie będzie wystarczającą formą?
Jeśli mamy gotowy projekt domu, sąsiadów, którzy na pewno nie będą protestowali przeciwko naszej budowie, warto rozważyć uproszczenie procedury i rezygnację z wniosku o pozwolenie na budowę. Jeśli jednak nasz projekt jest rozbudowany i spodziewamy się, że będziemy w trakcie realizacji wprowadzać istotne zmiany, lepiej wystąpić o pozwolenie na budowę. W przypadku istotnej zmiany projektu będziemy w takiej opcji potrzebować tylko tzw. pozwolenia zamiennego. W przypadku zgłoszenia, niestety będzie trzeba rozpocząć procedurę od nowa z kompletnym projektem budowlanym.

Samowola budowlana – czym jest, jakie grożą za nią kary, jak ją zalegalizować?

2 komentarze

Mimo iż w polskim Prawie budowlanym nie znajdziemy dokładnej definicji pojęcia samowola budowlana, takie zjawisko niewątpliwie istnieje i podlega karze. Nieświadomość przepisów szkodzi, dlatego warto się dowiedzieć, kiedy można mówić o samowoli budowlanej i jakie konsekwencje za nią grożą.

samowola budowlana
Powszechnie przyjęło się, że samowolą budowlaną nazywamy zarówno budowę obiektu budowlanego bez wymaganych zezwoleń, jak i samo przystąpienie do prac budowlanych. Przypomnijmy, że aby budować legalnie, musimy zgłosić chęć podjęcia prac w odpowiednim urzędzie (złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę) – zwykle jest to starostwo powiatowe, choć starosta może przekazać te uprawniania np. wójtowi, burmistrzowi czy prezydentowi miasta. Zgłoszenie musi zawierać wniosek o pozwolenie na budowę, projekt budowlany, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz – w szczególnych przypadkach – także zezwolenie konserwatora zabytków. Na podstawie zgłoszenia otrzymamy decyzję o pozwoleniu na budowę. Jeśli go nie mamy – wszystko, co postawimy, będzie właśnie samowolą budowlaną. Nie wszystkie obiekty wymagają jednak pozwolenia na budowę. W niektórych przypadkach wystarczy zgłoszenie. Katalog budów objętych pozwoleniem zmieniła nowelizacja ustawy Prawo budowlane z 2015 roku.
Kiedy pozwolenie na budowę, a kiedy zgłoszenie?
Zgodnie z nowelą Prawa budowlanego z połowy 2015 roku bez pozwolenia na budowę możemy postawić dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się na działce, na której został zaprojektowany oraz niektóre obiekty do 35 m kw., np. parterowy budynek gospodarczy, garaż, altanę, oranżerię. W wymienionych przypadkach wystarczy jedynie zgłoszenie. Pozwolenia na budowę wymagają z kolei obiekty o powierzchni powyżej 35 m kw., np. budynki gospodarcze, całoroczne domki letniskowe oraz budynki usługowe, wielorodzinne, a także remonty lub przebudowy obiektów wpisanych do rejestru zabytków.
Nowelizacja prawa określiła także obiekty, których budowa lub remont nie wymagają nawet zgłoszenia. Są to: budowa altan i obiektów gospodarczych o powierzchni do 35 m kw. oraz wysokości do 5 m na terenie Rodzinnych Ogródków Działkowych, mała architektura na prywatnym terenie, ogrodzenia do wysokości 2,2 m oraz docieplenie budynków do wysokości 12 metrów.
Samowola budowlana – garaż czy nadbudówka też mogą być samowolą
W Polsce najczęściej samowole budowlane dotyczą sytuacji, w której właściciel budynku decyduje się na jego rozbudowę – np. dobudowuje taras, garaż, dodatkowe piętra. Wielu ludzi nie wie, że w takiej sytuacji również należy wystąpić o pozwolenie na budowę lub zgłosić zamiar modernizacji.
Samowola budowlana nie musi też oznaczać całego obiektu – w niektórych przypadkach może dotyczyć tylko wybudowanej części.
Konsekwencje samowoli budowlanej
Ujawnienie przez nadzór budowlany samowoli budowlanej zwykle okazuje się poważne w skutkach. Karą za takie przewinienie może być tylko nakaz rozbiórki obiektu, ale i postępowanie sądowe kończące się grzywną, ograniczeniem wolności czy nawet karą więzienia do dwóch lat.
Rozbiórka nielegalnie postawionego budynku nie zawsze będzie jednak konieczna. Polskie prawo dopuszcza bowiem możliwość legalizacji takiego obiektu, pod warunkiem spełnienia określonych procedur i uzupełnienia dokumentacji.
Jak zalegalizować samowolę budowlaną?
Nie wszystkie postawione niezgodnie z prawem obiekty budowlane można zalegalizować. Aby było to możliwe, budowa musi spełnić opisane w ustawie wymagania. Po pierwsze musi być w zgodzie z przepisami o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym oraz uwzględniać warunki zawarte w miejscowym planie zagospodarowania terenu lub, gdy takiego planu nie ma, być zgodna z decyzją o warunkach zabudowy na tym obszarze. Oczywiście budynek nie może też naruszać innych przepisów prawa, w tym warunków technicznych. Legalizacja obiektu pozwala na uniknięcie konieczności rozbiórki.
Legalizacja samowoli budowlanej – dokumenty
Jak zalegalizować samowolę budowlaną? Aby przystąpić do procedury legalizacji budowy, która nie została jeszcze ukończona, inwestor musi przedstawić projekt budowlany informujący o pracach już wykonanych oraz pozostałych do wykonania. Oczywiście nieodzownym będzie także przedstawienie prawa własności lub wieczystego użytkowania gruntu, na którym powstaje obiekt. Dokumentację rozpatruje nadzór budowlany. Jednocześnie do odpowiedniego organu należy dostarczyć zaświadczenie, że nielegalny obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy.
W przypadku nielegalnej budowy obiektu, który wymaga jedynie zgłoszenia, potrzebne będzie z kolei dostarczanie prawidłowego zgłoszenia, wymaganych rysunków technicznych oraz oczywiście potwierdzenie zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Koszty legalizacji samowoli budowlanej
Oczywiście legalizacja samowoli budowlanej obciążona jest kosztami. Jeśli samowola dotyczyła obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę, a tylko zgłoszenia, jest to kwota w wysokości od 2,5 do 5 tysięcy złotych. W przypadku legalizacji budynku, którego postawienie wymaga pozwolenia na budowę, te koszty są znacznie wyższe i równają się iloczynowi pięćdziesięciokrotności stawki 500 zł, określonej przez Prawo budowlane, współczynnika kategorii obiektu budowlanego oraz współczynnika jego wielkości. Przykładowo za legalizację nieprawnie wybudowanego domu jednorodzinnego zapłacimy 50 tysięcy złotych. W wielu przypadkach, inwestorzy decydują się zatem na rozbiórkę obiektu.