zdjęcie: 103141092 – Autor: Fabio Balbi/fotolia.com

Ustawa o ochronie praw lokatorów potocznie znana jako ustawa o lokatorach reguluje prawne relacje pomiędzy lokatorami i najemcą. Określa m.in. jakie są obowiązki lokatora, na jakich zasadach może być wynajmowane mieszkanie oraz jak liczyć powierzchnię lokalu mieszkalnego. Jeżeli szukasz odpowiedzi na te pytania, powinieneś poznać tekst znowelizowanej Ustawy o ochronie lokatorów.

zdjęcie: 102508463 – autor: Jakub Jirsák/fotolia.com

Przed zakupem lub wynajęciem mieszkania warto zapoznać się z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. z późniejszymi zmianami, która reguluje zasady ochrony lokatorów, jak również zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Przyjrzymy się szczególnie tym poruszanym w ustawie kwestiom, które są istotne dla potencjalnego nabywcy mieszkania oraz osoby wynajmującej własne M.
Czym jest powierzchnia użytkowa lokalu?
Często wiele osób stojących przed kupnem mieszkania zastanawia się, czy np. antresola lub strych wchodzi w skład powierzchni użytkowej mieszkania. Tymczasem kwestie, które budzą wątpliwości, reguluje Ustawa o ochronie lokatorów. Stwierdza ona, że „powierzchnia użytkowa lokalu to powierzchnia wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania”.
W tekście ustawy znajdziemy również odpowiedź na pytanie, co nie jest powierzchnią użytkową. W związku z czym – myśląc o posiadanym metrażu, który można przemnożyć przez cenę rynkową za metr kwadratowy – nie należy się cieszyć, że posiadamy dużą komórkę czy strych, ponieważ pomieszczenia te nie są liczone, w przypadku chęci sprzedaży lokalu, jako powierzchnia użytkowa. Innymi pomieszczeniami, które również nie wchodzą w skład powierzchni użytkowej, są m.in. balkony, tarasy i loggie, antresole, szafy i schowki w ścianach, pralnie, suszarnie, wózkownie, strychy, piwnice i komórki przeznaczone do przechowywania opału.
Skoro już wiadomo, co ustawowo jest powierzchnią użytkową, należy zastanowić się, w jaki sposób liczony jest jej metraż. Ogólnie obmiar metrażu robiony jest „po podłodze” według postawionych ścian. Jednak wpływ na powierzchnię ma przede wszystkim wysokość ścian. Potocznie mówiąc, jeżeli mieszkanie posiada skosy – jego powierzchnia całkowita nie jest równa powierzchni mierzonej według podłogi. Jeżeli wysokość ścian jest równa lub większa niż 2,20 m, przyjmuje się wówczas, że powierzchnia ma 100%. Kiedy ściana ma wysokość większą lub równą 1,40 m, lecz mniejszą niż 2,20 m, wówczas powierzchnia użytkowa w m kw. liczona jest w 50%. Pomieszczenie, w którym ściana ma wysokość mniejszą niż 1,40 m, nie jest wliczane w ogóle do metrażu mieszkania. Zgodnie z Ustawą: „Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie”.
Co wchodzi w skład comiesięcznych opłat?
Ustawa o ochronie praw lokatorów w ramach przepisów ogólnych określa również, co wchodzi w skład opłat niezależnych od właściciela oraz związanych z użytkowaniem lokalu. Koszty niezależne od właściciela to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Natomiast opłaty stanowiące proporcjonalną część w stosunku do wszystkich lokali w danym budynku to m. in. opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty konserwacji, zarządzania nieruchomością, utrzymania pomieszczeń wspólnych typu: winda, antena zbiorcza, domofon czy tereny zielone, jak również koszty ubezpieczenia nieruchomości. Opłaty te mogą być ponoszone indywidualnie przez właściciela lub w przypadku mieszkań należących do wspólnoty – mogą być ponoszone wspólnie.
Co jeśli lokator nie wywiązuje się ze swoich obowiązków?

Prawa lokatora
Jeżeli zdecydowaliśmy się na wynajem mieszkania, ustawa oraz jej komentarze określają obowiązki i prawa zarówno lokatora, jak i właściciela we wzajemnej relacji. Jeżeli najemca nie uiścił opłaty za trzy pełne okresy rozliczeniowe, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z miesięcznym terminem, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przyczyną wypowiedzenia umowy, oprócz braku wpływu wynikających z niej należności, może być:
– używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub zaniedbywanie przez najemcę obowiązków, dopuszczanie do powstania szkód, lub niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, co czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali;
– wynajęcie, podnajęcie bądź oddanie w użytkowanie części lokalu bez uprzedniej zgody właściciela;
– przeznaczenie lokalu do rozbiórki.
Osoby chronione z mocy Ustawy, dla których w przypadku konieczności opuszczenia lokalu należy posiadać lokal zastępczy, to m.in. kobiety w ciąży, małoletni niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni wraz z opiekunem, obłożnie chorzy.
Po nieskutecznym wypowiedzeniu umowy właściciel mieszkania nie może absolutnie utrudniać życia lokatorom w wynajmowanym i nieopłacanym mieszkaniu, np. poprzez odcięcie mediów. Jest to niezgodne z prawem i grozi odpowiedzialnością karną. Zgodnie z ustawą właściciel jest zobowiązany umożliwić najemcy „korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami”. W przypadku jeśli lokatorzy nie podporządkowują się nakazowi opuszczenia wynajmowanego lokum, właściciel może odwołać się do sądu, a ten orzeka, czy i komu należy się lokal zastępczy.

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów
Podsumowując, jeżeli zamierzamy kupić lub wynajmować mieszkanie, zarówno jako najemca lub wynajmujący, warto zapoznać się przynajmniej z wybranymi postanowieniami znowelizowanej Ustawy o ochronie praw lokatorów.